توضیحاتی درباره اوراق بهادار رهنی تضمین‌شده (CMOs)

اوراق بهادار رهنی تضمین شده (CMOs) ابزارهای مالی تخصصی هستند که به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهند پرداخت‌های دوره‌ای ناشی از یک مجموعه وام‌های رهنی را دریافت کنند. آن‌ها راهی برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کنند تا بدون مالکیت مستقیم املاک، به بازار املاک و مستغلات دسترسی پیدا کنند. CMOs به گونه‌ای ساختاربندی شده‌اند که نیازهای مختلف ریسک و بازده سرمایه‌گذاران متفاوت را برآورده کنند و به همین دلیل انتخاب محبوبی در پرتفوی‌های سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت هستند.

درک CMOs نیازمند فهم اجزای اساسی آن‌ها است:

• اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن (MBS): CMOs در واقع نوعی از MBS هستند، به این معنی که آنها توسط مجموعه‌ای از وام‌های مسکن پشتیبانی می‌شوند.

• تراشه‌ها: CMOs به بخش‌های مختلفی تقسیم می‌شوند که به آن‌ها تراشه‌ها گفته می‌شود و نمایانگر سطوح مختلف ریسک و بازده هستند. هر تراشه تاریخ سررسید و برنامه پرداخت خاص خود را دارد.

• جریان نقدی: سرمایه‌گذاران پرداخت‌هایی را بر اساس جریان نقدی حاصل از وام‌های رهنی زیرین دریافت می‌کنند. این جریان نقدی می‌تواند بسته به عواملی مانند نرخ‌های پیش‌پرداخت متفاوت باشد.

• تقویت‌های اعتباری: برخی از CMOها ممکن است شامل تقویت‌های اعتباری مانند بیمه یا ضمانت‌ها باشند تا ریسک نکول را کاهش دهند.

چندین نوع CMO وجود دارد که هر کدام برای برآورده کردن نیازهای خاص سرمایه‌گذاران طراحی شده‌اند:

• CMOهای پرداخت ترتیبی: این CMOها یک ترانچ را در هر بار پرداخت می‌کنند، با شروع از بالاترین اولویت. این ساختار سطوح مختلفی از ریسک و بازده را برای هر ترانچ ایجاد می‌کند.

• کلاس استهلاک برنامه‌ریزی شده (PAC) CMOs: PACها به گونه‌ای طراحی شده‌اند که جریان‌های نقدی پایدارتر را فراهم کنند و تأثیر ریسک پیش‌پرداخت را کاهش دهند. آن‌ها پرداخت‌های قابل پیش‌بینی به سرمایه‌گذاران ارائه می‌دهند.

• کلاس استهلاک هدفمند (TAC) CMOs: TACها ساختاری مشابه PACها دارند اما به پرداخت‌های پیش‌زمانی حساس‌تر هستند. هدف آن‌ها ارائه جریان نقدی هدفمند به سرمایه‌گذاران در حالی است که سطحی از ریسک را حفظ می‌کنند.

• Z-Tranche: این ترانچ هیچ پرداختی دریافت نمی‌کند تا زمانی که تمام ترانچ‌های دیگر پرداخت شده باشند. این ترانچ بازده بالاتری را ارائه می‌دهد اما با ریسک بیشتری همراه است.

بازار CMO در حال تحول است و چندین روند در حال شکل‌دهی به آینده آن هستند:

• افزایش تقاضا برای سفارشی‌سازی: سرمایه‌گذاران به دنبال محصولات سرمایه‌گذاری بیشتر سفارشی هستند. مؤسسات مالی با ایجاد CMOهای سفارشی که با اهداف سرمایه‌گذاری خاص هماهنگ هستند، پاسخ می‌دهند.

• پیشرفت‌های فناوری: ظهور فین‌تک بر نحوه ساختار و فروش CMOها تأثیر می‌گذارد. تجزیه و تحلیل داده‌های بهبود یافته و فناوری بلاک‌چین شفافیت و کارایی را در بازار CMO افزایش می‌دهند.

• تمرکز بر معیارهای ESG: عوامل محیطی، اجتماعی و مدیریتی (ESG) در فرآیند تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاری به طور فزاینده‌ای مهم می‌شوند. CMOs که استانداردهای ESG را رعایت می‌کنند، در حال جلب توجه هستند.

• تغییرات نظارتی: با تحول در چشم‌انداز مالی، تغییرات نظارتی بر نحوه صدور و مدیریت CMOها تأثیر می‌گذارد و هدف آن افزایش شفافیت و کاهش ریسک سیستماتیک است.

برای توضیح مفهوم CMOها، به مثال‌های زیر توجه کنید:

• مثال 1: یک مؤسسه مالی یک CMO منتشر می‌کند که توسط ۱۰۰ میلیون دلار وام مسکن مسکونی پشتیبانی می‌شود. CMO به سه بخش تقسیم می‌شود: A، B و C. بخش A ابتدا پرداخت می‌شود، سپس B و در نهایت C که بالاترین ریسک را دارد.

• مثال ۲: یک سرمایه‌گذار یک PAC CMO خریداری می‌کند که پرداخت‌های ماهانه‌ای از اصل و بهره ارائه می‌دهد و ریسک نوسانات جریان‌های نقدی ناشی از پیش‌پرداخت‌ها را به حداقل می‌رساند.

سرمایه‌گذاری در CMOها نیاز به یک استراتژی خوب اندیشیده شده دارد:

• تنوع: سرمایه‌گذاری‌ها را در میان بخش‌ها و انواع مختلف CMOs پخش کنید تا ریسک را کاهش دهید.

• درک ریسک‌های پیش‌پرداخت: از عوامل تأثیرگذار بر نرخ‌های پیش‌پرداخت، مانند تغییرات نرخ بهره، مطلع باشید تا بتوانید جریان‌های نقدی را بهتر پیش‌بینی کنید.

• نظارت بر شرایط بازار: به شاخص‌های اقتصادی که می‌توانند بر بازار مسکن و نرخ‌های وام مسکن تأثیر بگذارند، توجه کنید.

• مشاوره با مشاوران مالی: با توجه به پیچیدگی CMOs، همکاری با یک مشاور مالی می‌تواند به تنظیم سرمایه‌گذاری‌ها برای هماهنگی با اهداف مالی شخصی کمک کند.

اوراق بهادار رهنی تضمین شده (CMOs) یک روش منحصر به فرد برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات ارائه می‌دهند. با درک اجزا، انواع و روندهای آن‌ها، سرمایه‌گذاران می‌توانند تصمیمات آگاهانه‌ای اتخاذ کنند که با اهداف مالی آن‌ها هم‌راستا باشد. با ادامه تحول بازار، به‌روز ماندن با آخرین تحولات و به‌کارگیری استراتژی‌های سرمایه‌گذاری صحیح برای موفقیت در پیمایش دنیای CMOs ضروری خواهد بود.